Erbengemeinschaft & Immobilie – wie geht es weiter?

Mehrere Erben, eine Immobilie – und jeder hat eine andere Meinung. Das ist kein Ausnahmefall, sondern der Normalfall. Wir begleiten Erbengemeinschaften durch den gesamten Prozess: von der ersten Einigung bis zum Notartermin. Kostenlos, unverbindlich, vertraulich.

Eine Erbengemeinschaft mit einer Immobilie ist eine der schwierigsten Konstellationen im Erbrecht – nicht wegen der Gesetze, sondern wegen der Menschen. Drei Geschwister, drei Meinungen, eine Immobilie. Einer will verkaufen, einer will behalten, einer meldet sich gar nicht. Das Ergebnis: Stillstand.

Wir kennen diese Situation seit 1999. Wir sind keine Anwälte – aber wir wissen wie man einen Prozess moderiert, in dem alle Beteiligten ein Ergebnis finden das sie mittragen können. Meistens ohne Gericht.

Sie stecken in einer Erbengemeinschaft und möchten wissen wie es weitergehen kann?

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Typische Situationen

Wann Erbengemeinschaften zum Problem werden

Es gibt keine "schwierige" Erbengemeinschaft per se – es gibt schwierige Konstellationen. Die häufigsten die wir begleiten:

🏠 Einer will verkaufen, einer will behalten

Klassischer Deadlock. Kein Miterbe kann den anderen zwingen – aber auch kein Miterbe kann allein entscheiden. Wir helfen dabei, einen finanziellen Ausgleich zu strukturieren der beide Positionen auflöst.

📍 Miterben wohnen weit verteilt

Hamburg, München, Zürich – niemand ist vor Ort, niemand kümmert sich. Das Haus steht leer, kostet Geld und verliert an Wert. Wir übernehmen die Koordination vor Ort vollständig.

💬 Einer meldet sich nicht

Ein Miterbe ist unerreichbar, verweigert die Kommunikation oder blockiert bewusst. Das ist rechtlich lösbar – aber nervenaufreibend. Wir erklären welche Optionen bestehen.

🏡 Einer wohnt noch in der Immobilie

Ein Miterbe bewohnt das Haus, die anderen wollen verkaufen. Nutzungsentschädigung, Auszug, Zeitplan – das muss geregelt werden bevor ein Makler tätig werden kann.

💶 Unterschiedliche Preisvorstellungen

Einer will schnell verkaufen, einer wartet auf mehr. Eine unabhängige Marktbewertung schafft die sachliche Grundlage – und nimmt persönliche Erwartungen aus der Gleichung.

⚖️ Streit ums Erbe insgesamt

Die Immobilie ist nur ein Teil eines größeren Konflikts. Wir arbeiten eng mit dem beauftragten Anwalt zusammen – wir liefern den Immobilienteil, der Anwalt den rechtlichen Rahmen.

Ihre drei Wege

Was eine Erbengemeinschaft mit einer Immobilie tun kann

✔ Gemeinsam verkaufen

Alle Miterben stimmen zu, alle unterschreiben den Kaufvertrag. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Der sauberste Weg – wenn alle an einem Strang ziehen.

Dronia-Fazit: Der Standardfall. Wir moderieren den Weg dorthin.

✔ Einer kauft die anderen aus

Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen ihren Anteil aus. Erfordert eine belastbare Wertermittlung als Grundlage – und oft eine Finanzierung.

Dronia-Fazit: Gute Lösung wenn einer die Immobilie wirklich will.

✗ Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe kann diese beim Amtsgericht beantragen. Das Ergebnis: ein Zwangsverkauf oft weit unter Marktwert. Alle verlieren – Gerichtskosten inbegriffen.

Dronia-Fazit: Fast immer vermeidbar – und das schlechteste Ergebnis für alle.

⚠️ Teilungsversteigerung als Druckmittel – was das wirklich bedeutet

Manche Miterben drohen mit der Teilungsversteigerung um Druck zu erzeugen. Versteigerungserlöse liegen typischerweise 20–40% unter dem erzielbaren Marktpreis – zuzüglich Gerichts- und Verfahrenskosten. Wer droht sollte wissen: der Schuss geht meistens nach hinten los. Eine einvernehmliche Einigung ist fast immer das bessere Ergebnis für alle Beteiligten.

Frag Dronia – Aus der Praxis

Was Miterben uns wirklich fragen

Direkt erzwingen nein – aber indirekt ja: über die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann diese beim zuständigen Amtsgericht beantragen, unabhängig davon ob die anderen zustimmen. Das Gericht ordnet dann die Versteigerung an – meistens zu einem Preis der alle enttäuscht. Das Risiko sollte alle Beteiligten motivieren, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Rechtlich gibt es mehrere Wege: formelle Aufforderung per Einschreiben, Antrag auf Abwesenheitspflegschaft beim Gericht, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Wir empfehlen immer zuerst den direkten Weg – ein persönliches Gespräch löst viele Blockaden sobald jemand klar erklärt was auf dem Spiel steht.

Nach den Erbquoten – so wie sie im Testament oder gesetzlich festgelegt sind. Der Notar regelt die Auszahlung direkt – jeder Miterbe erhält seinen Anteil auf sein eigenes Konto. Es gibt keine Sammelzahlung an einen Miterben der dann weiterleitet.

Ein Miterbe der die Immobilie allein nutzt schuldet den anderen eine Nutzungsentschädigung in Höhe der anteiligen ortsüblichen Miete. Wir moderieren dieses Gespräch und helfen dabei, einen Zeitplan für den Auszug zu finden der alle Seiten fair behandelt.

Ja – alle Miterben müssen den Kaufvertrag unterschreiben. Wer im Ausland lebt kann eine notarielle Vollmacht erteilen – bei einem deutschen Notar im Ausland oder einer deutschen Botschaft. Wir koordinieren das rechtzeitig damit kein Notartermin platzt.

Unser Prozess

Wie wir eine Erbengemeinschaft durch den Verkauf führen

Erstgespräch – gerne mit allen Miterben gemeinsam

Per Telefon oder Video, auch mit mehreren Teilnehmern. Wir hören zu, verstehen die Konstellation und erklären sachlich welche Optionen bestehen. Kein Druck, kein Maklervertrag an diesem Tag.

Unabhängige Wertermittlung als gemeinsame Basis

Eine belastbare Marktbewertung entnimmt persönliche Preisvorstellungen aus der Diskussion. Alle Miterben erhalten dieselbe Einschätzung – keine unterschiedlichen Zahlen je nach Interessenlage.

Klärung offener Punkte vor Vermarktungsstart

Wohnrecht, Nutzungsentschädigung, Zeitplan, Vollmachten – all das muss geregelt sein bevor wir starten. Wir erstellen eine vollständige Checkliste und begleiten die Klärung.

Vermarktung & Käuferprüfung (IFC)

Sobald alle Miterben grünes Licht geben starten wir. Professionelles Exposé, vorgemerkte Käufer, Finanzierungsprüfung vor Besichtigung. Kein Zeitverlust durch zahlungsunfähige Interessenten.

Notartermin – alle Miterben koordiniert

Wir koordinieren einen Notartermin der für alle funktioniert – auch für Miterben die nicht persönlich erscheinen können. Notarielle Vollmacht, Botschaftsbeglaubigung – wir kennen alle Wege.

Weiterführende Informationen

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Erbengemeinschaften lösen sich – mit dem richtigen Prozess.

Wir haben noch jede Konstellation in eine Einigung geführt. Nicht immer einfach, aber immer besser als die Teilungsversteigerung. Sprechen Sie uns an – gerne auch gemeinsam mit Ihren Miterben.

Michael & Christiane Dronia – kostenlos, unverbindlich, vertraulich

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